Кому выгодна льготная ипотека

Правительство планирует ввести субсидии по ипотечной ставке, чтобы граждане брали 12-13%-е кредиты на жилье. В действительности, обязать жилищными долгами еще больше людей намерены лишь для того, чтобы спасти застройщиков.

Специалисты аналитической организации IRN («Индикаторы рынка недвижимости») утверждают, что столичный рынок недвижимости в 2015 находится на стадии истощенного спроса. Все, кто хотели в 2015 приобрести московское жилье, уже это сделали, и причинами тому стали паника и ажиотаж, возникавшие дважды за прошедший год. В результате, за несколько месяцев был удовлетворен не только текущий спрос, но и отложенный.

Строительство жилья в минувшем году достигло рекордного значения – 81 миллион квадратов. Продажи тоже были на высоком уровне, заключено 671 500 договоров долевого участия. Продажи строящегося жилья, совершенные лишь во второй половине 2014, превысили весь объем предыдущего года.

На данный момент застройщики не говорят, что спрос сильно упал, по их заявлениям нынешняя просадка не превышает 15%. Александр Ручьев, руководитель ГК «Мортон» отмечает, что некоторые компании потеряли около трети, но как правило, это свойственно лишь элитным объектам и тем, которые только начинают строить.

Первое банкротство

Но, мы имеем дело не только со спадом спроса, а еще и с кризисом. ГК СУ-155 – один из ведущих строителей жилья, принадлежащий Михаилу Балакину по своим облигациям на 2,3 миллиарда р. допустил технический дефолт. Представители компании сослались на то, что у них было недостаточно времени на сбор денег. Другие же рыночные субъекты утверждают, что о несостоятельности не может быть и речи, просто руководство компании предпочитает использовать кредитные деньги максимально долго. В самом СУ-155 сообщили, что технический дефолт был спровоцирован непрофессиональными действиями партнеров компании по финансовому рынку. Руководство не рассчитывало, что на выкуп предъявят сразу такое количество бондов.

В феврале появилась достоверная информация о возможности банкротства ГК СУ-155 по судебному заявлению Росбанка. Получить назад свои деньги Росбанк хотел еще в 2014. И когда в суд уже пошли другие кредиторы, он обратился с заявлением о признании банкротом. Представители Росбанка заявили, что это не лучший вариант возращения кредитных средств, но бывают ситуации, когда он единственный, подчеркнув, что долг уже составляет $70 миллионов.

СУ-155 задолжала властям Московской области 700 миллионов р. за арендованную в Долгопрудном землю, за что тоже предъявлялись требования в конце 2014. Герман Елянюшкин, заместитель главы областного правительства сообщил, что долг за компанией числится до сих пор, и погашено из него было только 30 миллионов р. После этого ни долг, ни штрафы не оплачивались, добавил чиновник, подчеркнув, что компания должна заниматься строительством 51 объекта, но 45 из них сейчас находятся в практически замороженном состоянии.

Не обошлось и без других проблемных строек Подмосковья. Периодически наблюдаются перебои на ЖК «Западные ворота столицы», ГК «Жилищный квартал» уже не вкладывается в сроки, несколько мелких фирм тоже просрочили свои обязательства.

Госзаказ спасет

Властям не хочется новых проблем со стройками – их ужасают даже мысли о остановленных проектах и уж тем более обманутых дольщиках, которые не будут давать покоя со своими плакатами на федеральных трассах. Чтобы этого избежать определенные программы госпомощи строительству, учрежденные еще в период предыдущего кризиса, продолжают работать и сегодня.

Юлия Гордеева, аналитик из «Сбербанк CIB» вспоминает – «Во время предыдущего кризиса застройщики смогли продержаться благодаря заказам от государства, больше всего тогда заказало Минобороны». Доходы ведущих застройщиков за 2009-2010 составили более $3 миллиардов. Из всего объема строек компаний вроде «Группа ПИК» и СУ-155, практически 70% составляло жилье для военных. Правда сам Михаил Балакин, собственник СУ-155, постоянно жаловался, что от таких заказов компания имела всего лишь 10% прибыли, но, если бы не это она бы не продержалась на плаву и не стала ведущим застройщиком, который в течении двух лет создал 2,2 миллиона квадратов жилья.

Сильно досталось в течении предыдущего кризиса в основном тем компаниям, которые занимались возведением коммерческой недвижимости, элитного жилья и жилья бизнес-класса. Оно и логично, ведь такого рода проекты не подпадали под государственный заказ, а рыночный спрос на них упал больше всего. К примеру, компания «Система-Галс» (с июня 2011 переименована в «Галс-Девелопмент») из-за долгов перешла в собственность банка ВТБ. Из-за кризиса разорилась Mirax Group, принадлежащая Сергею Полонскому.

Кому-то повезло больше

А вот компании, вошедшие в перечень системообразующих (ЗАО «Интеко», ОАО «Главстрой», ОАО ДСК-1, группа ЛСР, СУ-155 и ПИК) помимо госзаказа обзавелись еще и государственными гарантиями по взятым на себя долговым обязательствам…

Такие как:

• СУ-155 – взяла у Сбербанка два кредита – на 14 и 5,2 миллиардов р.
• «Интеко» – получив гарантии от правительства на 8,44 миллиарда р. взяла у ВТБ 1,5 миллиарда р. кредитных средств.
• ПИК, благодаря госгарантиям провела реструктуризацию своих долгов перед Сбербанком на практически 15,84 миллиарда р., после чего в банке приняли решение выделить компании еще 12,75 миллиарда р.

ГК ПИК попав в достаточно плохую финансовую ситуацию в 2009, передала 26% своих акций компании «Нафта Москва». Причем передавались они не за деньги, а за обещание помочь реструктуризировать имеющиеся долги на 49 миллиардов р. В результате «Нафта» продала свой акционерный пакет Сергею Гордееву и Александру Мамуту.

Кроме того, Фондом содействия реформированию ЖКХ также оказывалась поддержка строительному рынку, через выкуп у застройщиков жилья, находящегося в практически готовом состоянии, с целью переселить в него жителей аварийных комплексов. Однако, тут уже помощь была направлена не столько на застройщиков, а на население, поскольку властям очень не хотелось снова сталкиваться с обманутыми дольщиками. Пресс-служба фонда сообщила, что за декабрь 2008 – июнь 2009 на это ушло 26 миллиардов р., и дополнительно 10 миллиардов выделено для долевого финансирования субъектов. Фонд купил 29 тысяч квартир, общая площадь которых составила 1,13 миллиона квадратов.

Будем заходить через жильцов

Похоже, что в условиях текущего упадка поддержка будет оказываться по абсолютно другому варианту и она не будет такой широкой.

Текущая программа воплощает иной метод поддержки – ипотека. Больше нет крупных госзаказов. К примеру, Минобороны заказало в этом году жилья всего на 9 миллиардов р., а в 2016 собирается вообще отказаться от финансирования строительства жилой недвижимости.

Проблема в том, что у государства в этот раз не хватает средств, поэтому застройщиков придется спасать самим гражданам. И лучшим инструментом для этого является ипотека. Кроме того, проблемы на ипотечном рынке – одна из основных причин обвала продаж на рынке жилой недвижимости.

За 2014 год есть разные данные, согласно которым через ипотечное кредитование совершались 30-70% сделок по приобретению жилья, на данный же момент практически ни один банк не может предложить гражданам более-менее доступную ипотеку. Дмитрий Старостин, заместитель руководителя AEON Corporation отметил – «Доступной ипотеки сейчас в стране нет, это может полностью остановить рынок недвижимости». Он считает, что при стремительном росте инфляции, снижении покупательской способности граждан и всецелой панике на рынке, если еще и ипотеки не будет, то жилье в новостройках будет продаваться в разы хуже.

Данная программа, разработанная вместе с ведущими банками, получила разные оценки.

Что думают эксперты?

Александр Бурдяк,

старший научный сотрудник РАНХиГС сказал – «Уже сейчас ясно видно, что ситуация тяжелая, нельзя допускать остановки начавшегося строительства, а для этого ему нужна поддержка. Понятен тот факт, что те, кто занимаются текущими проектами получат выгоду благодаря программам субсидирования».

Мария Литинецкая

глава «Метриум Групп» заявляет – «Я считаю, что субсидии достанутся первым пяти ведущим ипотечным банкам. Что касается небольших кредиторов, то с ними будут разбираться индивидуально – учитывая историю их кредитного портфеля, сколько выплат по ипотеке клиентами просрочено и т.д.».

А вот представители банков не подготовили свои высказывания по поводу данной программы. Оно и логично, поскольку нет никакой конкретики, кому будет доступна льготная ипотека – определенным категориям населения, или всем гражданам, а может быть лишь на покупку конкретных объектов.

Юлия Тузовская,

заместитель руководителя департамента по разработке розничной продукции, говорит – «На текущий момент мы имеем не завершенный проект, он еще разрабатывается, и мы считает, что в результате программа допустит к субсидированию только определенных клиентов, застройщиков и банки, будет достаточно много ограничительных параметров».

Она сообщила, что Минстроем будет проводиться специальный конкурс, результаты которого и определят банки и застройщиков. Юлия Тузовская отмечает – «В 2014 мы уже имели практику работы в рамках программы «Стимул», тогда мы сотрудничали с ОАО АИЖК. Мы увидели, что после того, как Минстрой ввел аккредитацию застройщиков и разработанных ими проектов, значительно и быстро сократилось число претендентов на участие в программе «Стимул»».

Но, в сегодняшних условиях мы видим явный интерес к развитию и поддержке данной программы со стороны застройщиков и банков (да и чиновников это касается). 13%-я ипотека на 20-30 лет доступная в начале 2014 абсолютно не относилась к льготным или уникальным предложениям. Теперь мы видим такие же кредитные условия, но в виде государственной поддержки. В это многие поверили. Представители агентств недвижимости говорят, что многие из их клиентов решили отложить покупку жилья, дожидаясь ввода программы в действие.

Мария Литинецкая,

руководитель «Метриум Групп» считает – «Скорее всего после запуска программы, мы заметим незначительное увеличение количества ипотечных сделок, благодаря тому, что сейчас формируется отложенный спрос. Но, не следует ждать, что широкий круг покупателей резко активизируется, поскольку данная программа будет распространятся лишь на льготные категории населения». Старостин подчеркнул – «Сегодня застройщики оказались в действительно тяжелых условиях. Когда ключевая ставка находилась на уровне 10,5% годовых самые надежные категории застройщиков могли получить кредитование на условиях 12% годовых, более «среднее» звено компаний могло рассчитывать на 14-15% годовых, но в условиях имеющейся сейчас ставки ЦБ я считаю, что пользоваться банковским финансированием в большинстве случаев вообще нецелесообразно – в госбанках мы можем получить 22% годовых, а в частных 25-27%».

Это говорит о том, что застройщики должны распродавать новостройки в два раза энергичнее. Но, остается главная проблема – платежеспособный спрос, его ведь это не вернет. Аналитики считают, что рынок жилищного строительства по продажам в этом году просядет на 10-20%. А если не будет выгодной ипотеки, эта цифра окажется еще больше. Старостин говорит – «Правительство страны видит и прекрасно понимает сложившуюся ситуацию, поэтому оно и ввело субсидии по ипотеке в свою антикризисную программу».

«Конечно же, 20 выделенных миллиардов р. не «вылечат» рынок. Благодаря этому получится лишь немного компенсировать обвал спроса, но и это касается далеко не всех проектов. На данный момент банки выдвигают все более жесткие условия по займам. Из этого можно сделать вывод, что главным направлением субсидирования станут уже готовые новостройки. Больше всего падение ипотечной доли будет ощутимо в тех проектах, которые только начали реализовываться, а также в тех, у которых нет проектного финансирования», – подчеркнула Литинецкая.