Как выбрать риэлтора

Продать или купить недвижимость самому очень трудно – это требует много времени, сил и умения торговать. Гораздо удобнее и надежнее поручить все заботы профессионалу. Но дом или квартира – не какая-нибудь мелочь, ее не доверишь первому попавшемуся человеку. И здесь встает серьезный вопрос: как выбрать честного и эффективного риэлтора, как не напороться на дилетанта или мошенника. Мы собрали все советы экспертов по этому поводу, а также составили список популярных заблуждений об агентах недвижимости.

С чего начинать поиски?

Сначала кратко о том, где нужно искать риэлтора:

1. В первую очередь опросите родственников, друзей и знакомых. Это самый простой и надежный способ. Возможно, кто-то знает хорошего, проверенного специалиста. Но рекомендации должны касаться именно его профессионализма. То есть, фраза вроде «он отлично продал мою старую квартиру» – это хорошо. А вот «он мой двоюродный брат и классный парень» – это вообще не рекомендация.
2. Просмотрите предложения агентств недвижимости и объявления риэлторов в интернете. Этот источник очень удобен, поскольку на специализированных сайтах есть много полезной информации. Там Вы получите не только контактные данные конкретного агентства или специалиста. Хорошо поискав, можно узнать опыт работы, перечни проданной недвижимости, маркетинговые планы, стоимость услуг и т.д.
3. Если поиски на специализированных порталах не дали желанного результата, ознакомьтесь с объявлениями в местной прессе.

Подбираем агентство недвижимости

Почему надо искать риэлтора в успешном агентстве? Потому что так у Вас больше шансов найти надежного профессионала. Нельзя сказать, что все риэлторы в больших компаниях «хорошие», а в маленьких – «плохие».

Но чаще дело обстоит так:

• Чем крупнее и надежнее агентство, тем больше оно дорожит своей репутацией, а значит, внимательнее относится к профессионализму сотрудников. В больших компаниях обычно есть свои этические нормы, поддерживается определенный уровень работы.
• При обращении в серьезное агентство меньше шансов попасть в руки мошенников. Ведь если компания работает на рынке лет десять, то это реальная компания, а не полуподпольная контора-однодневка.

Правда, у очень крупных агентств есть и недостаток: работа у них часто поставлена на конвейер. Там Вами, возможно, будет заниматься не один человек, а несколько. И каждому из них придется объяснять, что именно Вам нужно и на какие условия Вы согласны.

Здесь же стоит упомянуть и частных маклеров. Среди них тоже есть отличные профессионалы, к тому же, частник всегда готов уделить своему клиенту больше внимания, времени и сил. Но при обращении к такому специалисту у Вас нет никаких гарантий. Если он окажется мошенником, спросить будет не с кого. Поэтому к частным маклерам лучше обращаться по личным рекомендациям хорошо знакомых людей, а без них стоит искать риэлтора через агентство.

Итак, как же определить масштаб агентства недвижимости:

1. Полюбуйтесь рекламой. Смотрите не столько на ее содержание, сколько на качество. Крупное агентство, которое крепко стоит на ногах, может позволить себе дорогую рекламную кампанию в передовых изданиях. А если вся реклама – бесплатные объявления в местной газете, то это либо компания-новичок, либо вообще мошенники.
2. Оцените расположение офиса. С одной стороны, логично искать специалиста в конторе, которая размещена в том же районе, что и Ваша недвижимость. Сотрудники такой компании будут хорошо ориентироваться «на местности». Они больше знают о местных условиях, ценах, инфраструктуре, имеют полезные знакомства и т.д. С другой стороны, если «центральный офис» находится где-то на окраине, в глухом дворике с обшарпанными стенами, то вряд ли перед Вами серьезное агентство.
3. Обратите внимание на лицензию или сертификат. Лицензирование риэлторской деятельности существовало до 2002 г., а затем было отменено. Некоторые компании все еще упоминают о наличии у себя лицензии. Это говорит лишь о том, что такое агентство уже давно на рынке. Сертификация сейчас добровольная. Наличие сертификата означает, что агентство состоит в профессиональной гильдии и соответствует ее требованиям.
4. Позвоните в компанию. Профессионализм часто заметен уже во время разговора с секретарем: насколько конкретно Вам отвечают на вопросы, как разговаривают и т.д. Если вместо нормальных ответов человек твердит только о том, что Вам надо приехать в офис, лучше туда все-таки не ездить. Солидным компаниям скрывать нечего – они дают нужную информацию по телефону.
5. Спросите о стоимости услуг. В «правильном» агентстве Вам не постесняются назвать размер комиссионных. Расплывчатые формулировки – это уже повод насторожиться. Кроме того, сравните названную цену со средней по рынку. Если у всех комиссионные 3–5 %, а здесь Вам предлагают всего 1,5 %, то вряд ли это подарок судьбы. В лучшем случае недостающие проценты с Вас возьмут в виде других доплат. Вот только узнаете Вы о них уже в момент подписания договора. К тому же, не стоит гнаться за очень дешевыми услугами. Помните: сколько заплатите, столько и получите.

Еще один момент, касающийся надежности агентства. Уже при общении с риэлтором попросите у него копии статутных документов компании и типовой договор. Внимательно с ними ознакомьтесь. Так Вы узнаете о своих правах и обязанностях в процессе сотрудничества с этой компанией.

Выбираем риэлтора: на что обратить внимание в процессе поиска

Подбирая кандидатов на «должность» своего агента, внимательно отнеситесь к следующим моментам:

• Насколько успешен выбранный риэлтор? Человек, у которого за спиной много выгодных сделок, наверняка и с Вашей задачей справится на «отлично». Обратите внимание не только на послужной список, но и на мелочи. Как ведется сайт или блог, часто ли обновляется информация о профессиональных достижениях и пр. Если человек работает всерьез, он обязательно будет следить за такими моментами, ведь от них зависит первое впечатление. Также об успешности риэлтора говорит то, сколько у него сейчас объявлений. Эффективный и активный профессионал работает одновременно со многими объектами, а более слабый вряд ли сможет набрать большой список.
• По какой территории он специализируется? Много сделок вообще – это хорошо, но в идеале Ваш риэлтор должен иметь опыт работы именно в Вашем районе. Желательно, чтобы и сейчас среди его объявлений было побольше «местных» предложений. Здесь работает следующий механизм. Много объявлений по одному району – это много звонков от покупателей, заинтересованных в местной недвижимости. А умный риэлтор будет предлагать звонящему на выбор сразу несколько вариантов. И среди предложенных часто будет попадаться Ваш объект. Это ускорит его продажу. Так же обстоит дело с покупкой.
• Отзывы клиентов. Они могут быть очень полезными и рассказать о том, чего Вы не узнаете от самого кандидата. Но следите за достоверностью каждого интернет-отзыва. Если хвалебный отклик размещен на личном сайте риэлтора и не содержит контактных данных, нет никаких гарантий, что он написан реальным клиентом. Так же обстоят дела с отзывами о целых агентствах.
• Качество объявлений. Хороший специалист создает хорошие объявления. Чтобы определить их качество, просто ответьте себе на несколько вопросов. Вы захотели бы купить недвижимость, которую он предлагает в своих объявлениях? Насколько они информативны и привлекательны?

Используя перечисленные критерии, подберите нескольких кандидатов, которым будете звонить. Не стоит ограничиваться одним интервью, пусть у Вас будет выбор. Но перед звонком обязательно подготовьте вопросы. Вы должны хорошо знать, о чем будете спрашивать у своего потенциального агента.

10 обязательных вопросов риэлтору: готовимся к интервью

1. Риэлторская деятельность – это для человека основная работа или дополнительная подработка? Специалисты не рекомендуют выбирать тех, кто занимается риэлторством всего пару часов в день. С таким подходом практически невозможно добиться высоких результатов.
2. Насколько успешна его карьера? Попросите несколько примеров удачных сделок, желательно с подтверждением, а не «с потолка».
3. Каким типом недвижимости занимается специалист – жилой или коммерческой, бюджетной или элитной? Лучше, чтобы специализация риэлтора совпадала с типом Вашей недвижимости.
4. Знает ли он Ваш район достаточно хорошо? Особенно важно задать этот вопрос тем кандидатам, у которых нет большого опыта работы именно в этом районе.
5. Посещает ли он тренинги и курсы? Какие? Вам надо убедиться, что выбранный риэлтор развивается как профессионал и быстро узнает обо всех изменениях на рынке недвижимости. Зачем Вам агент, застрявший в позапрошлом году?
6. Ориентируется ли человек в интернете? По статистике, сейчас три четверти покупателей первым делом ищут недвижимость через интернет. Поэтому риэлтор должен уметь использовать все его возможности, знать основные базы данных недвижимости, мультилистинговые системы и т.д.
7. Каков маркетинговый план и есть ли он вообще? Узнайте, как риэлтор собирается работать с Вашим объектом. Какую целевую аудиторию выберет? Где будет размещать объявления? Как часто будет их обновлять? Станет ли обрабатывать объявления со встречными предложениями? Если кандидат скажет, что будет продавать Ваш объект только через газеты бесплатных объявлений, и даже не упомянет интернет, лучше уходите от него. Многие отвечают, что «объявления выйдут во всех передовых изданиях». Спросите, в каких именно. Некоторые сразу теряются, так как на самом деле ни одного из подобных изданий не знают.
8. Будет ли этот человек представлять только Ваши интересы? Возможно, он также захочет параллельно выступать от лица покупателя Вашей недвижимости и станет между Вами посредником. В этом нет ничего плохого, но такое лучше знать заранее.
9. Во сколько он оценит Вашу недвижимость? Здесь интересна не столько названная сумма, сколько принцип оценки. Если Вашей квартире присвоили точную цену на основании только адреса и метража, то перед Вами специалист не очень высокого уровня. По таким параметрам можно назвать разве примерную стоимость. Хороший риэлтор назовет точную сумму только после тщательного ознакомления с объектом. В оценке учитывается до сотни параметров – размер, планировка, тип отделки каждого помещения, наличие капремонта, стеклопакетов, кодового замка на двери подъезда, места для парковки и т.д. На стоимость влияют даже такие мелочи как чистота в подъезде, время вывоза мусора и отсутствие «буйных» соседей.
10. Сколько будут стоить услуги риэлтора? Во-первых, узнайте, будет ли это фиксированная плата или процент от сделки. Второй вариант Вам более выгоден. Получая процент от сделки, риэлтор имеет стимул продать Вашу недвижимость подороже. А если Вы договоритесь о фиксированной сумме, он постарается продать объект быстро и, скорее всего, дешево. Услышав, что агент берет за свои услуги, скажем, 3 %, спросите, нельзя ли для Вас снизить комиссию. Иногда это возможно, так почему бы не получить скидку? Ведь даже 0,5–1 % от стоимости дома или квартиры – это немалые деньги.

О чем еще следует договориться сразу

Допустим, Вы уже практически решили сотрудничать именно с этим человеком. Прежде чем сообщать ему свое решение и подписывать соглашения, обсудите еще некоторые моменты. Просто есть вещи, о которых лучше «договориться на берегу»:

• Предупредите, что Вы не будете покупать (арендовать) первую же предложенную квартиру (дом, офис). Многие риэлторы действительно на такое рассчитывают. Они заметно раздражаются, если покупатель смотрит уже пятый объект, а на сделку все никак не решится. Между тем, эксперты советуют посетить минимум десять объектов перед тем, как выбрать окончательный вариант. Сразу предупредите риэлтора, что будете много «смотреть и думать», пусть настроится на такую работу. Тогда в дальнейшем между Вами будет меньше недоразумений. А если человека раздражает даже разговор о десятке демонстраций, то подумайте, сможете ли Вы работать с ним дальше.
• Сообщите, когда Вам удобнее смотреть предлагаемую недвижимость. Вы можете приезжать на каждый объект сразу после его появления в базе, просматривать все накопившиеся варианты в один день недели или в назначенную дату.
• Обсудите, будете ли Вы заключать эксклюзивный договор (соглашение) и на каких условиях. Сам договор принесет Вам только пользу, если будет подписан с хорошим специалистом. Но здесь важны сроки. В принципе, одного–трех месяцев должно хватить, чтобы продать обычную квартиру или дом. И когда в договоре стоит такой же срок, риэлтор постарается сделать все, чтобы за это время успеть заключить сделку. Конечно, профессионал не станет расслабляться и откладывать продажу надолго, даже если соглашение подписано на год. Но зачем Вам создавать для себя такие ограничения? А вдруг Ваш риэлтор заболеет, и несколько месяцев вообще не сможет заниматься Вашей недвижимостью? Тогда Вы, согласно договору, не сможете обратиться к другому специалисту и будете вынуждены просто ждать.

И, само собой, перед заключением соглашения внимательно его прочитайте, желательно дома, в спокойной обстановке. А еще лучше – проконсультируйтесь со своим юристом. Все пункты в документе должны быть абсолютно прозрачными и удовлетворительными для Вас. Когда что-то в договоре Вам не нравится, добивайтесь его изменений, даже если он типовой. Это двухсторонний документ и он должен устраивать Вас так же, как и Вашего риэлтора (или агентство).

Топ-5 популярных заблуждений о риэлторской работе

Люди, далекие от рынка недвижимости, часто заблуждаются насчет некоторых специфичных вопросов. Это может помешать в процессе поисков и привести к неправильному выбору специалиста.

Вот самые популярные заблуждения о риэлторах и их работе:

1. Мой агент по недвижимости, через которого я планирую купить дом, работает на меня и будет представлять только мои интересы. Нет. Это риэлтор, у которого есть одна главная задача – продать недвижимость. И получит он комиссионные с продажи. Поэтому работает он больше на продавца, чем на покупателя. Это не значит, что все агенты бессовестно впаривают своим клиентам чужую ненужную недвижимость. Просто всегда имейте в виду, что они Вам продают, а не для Вас покупают. Не показывайте, что недвижимость нужна Вам срочно или за любые деньги.
2. Риэлтор – профессионал, он лучше знает, где найти других специалистов вроде адвоката, оценщика и т.д. На самом деле, если Вам нужен юрист для проверки документов или заключения договоров, это должен быть Ваш юрист. Найдите и выберите его сами. Иначе можно легко стать жертвой аферы. Откуда Вы знаете, что адвокат, приведенный чужим человеком, будет представлять Ваши интересы, а не чужие?
3. Для начала сотрудничества нужно заплатить хоть какой-нибудь взнос. Ничего не платите заранее. Если Вы продаете недвижимость, риэлтор получает комиссионные от суммы сделки. И получить их он должен за выполненную работу, то есть по факту продажи. В идеале – после подписания договора купли-продажи, при подаче документов на регистрацию в госорганы. Если Вы – покупатель недвижимости, то возможна оплата услуг риэлтора по частям. Половина выплачивается в момент подписания договора, вторая половина – в момент подачи документов в органы регистрации. Если человек настаивает на предоплате, значит, он просто хочет надежно «привязать» Вас к себе. А может и еще хуже – взять аванс и навсегда исчезнуть.
4. У моего риэлтора есть информация обо всей подходящей мне недвижимости. Примерно так думает покупатель и потому больше ничего не ищет. На самом деле, Ваш риэлтор может не знать о некоторых подходящих Вам объектах. К примеру, агентства недвижимости имеют в своих базах мало предложений из новостроек. Просто застройщики не хотят платить сторонним компаниям комиссионные и продают свои квартиры самостоятельно.
5. Агент всегда дает точное и четкое описание недвижимости. На самом деле, полагаться только на его слова не стоит. Человек может случайно ошибиться или специально приукрасить действительность. К тому же, не все одинаково понимают значение таких характеристик как «очень красивая отделка», «приятный вид из окна» или «стоянка совсем недалеко». Помните об этом и не слишком разочаровывайтесь, если увиденная реальная квартира несколько отличается от своего описания.

Конечно, информации здесь много, и поиски могут показаться очень сложным делом. Но операции с недвижимостью требуют ответственного подхода. К тому же, самый дотошный выбор риэлтора отнимет у Вас гораздо меньше времени, чем самостоятельная продажа или покупка. Поэтому не жалейте сил на поиски. Постаравшись, Вы найдете отличного специалиста, который быстро и выгодно решит вопрос с Вашей недвижимостью.