Какие документы и для чего они нужны при заключении сделки купли-продажи квартиры?

Рассказывает Елена Валерьевна Никоненкова, глава юридической фирмы «Прецедент».

Распространенные случаи,

в которых имеет место риск потери квартиры и денежных средств, возникновение определенных трудностей, вызванных судебными разбирательствами:

• Одним из супругов не было предоставлено согласие на продажу квартиры, заверенное в нотариальном порядке, при условии ее покупки в браке (даже если на момент продажи брак уже расторгнут).
• В продаваемой квартире прописаны лица, имеющие статус безвестно отсутствующих или осужденные и отбывающие наказание в колонии.
• В продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние дети или лица, обладающие правом на бессрочное пожизненное пользование.
• Продажей квартиры занимается ненадлежащее лицо.
• Квартиру продает недееспособное лицо, или страдающее от психического расстройства, или имеющее алкогольную/игровую/наркотическую зависимость (при которой имеет место волевой порок).
• Квартиру продает лицо, имеющее фиктивную или отозванную доверенность.
• Для продажи квартиры используются нелегитимные или поддельные документы.
• Продавец заполучил квартиру путем совершения действий мошеннического характера.

Далее рассмотрим перечень документов, наличие которых дает возможность проверить юридическую чистоту квартиры.

Свидетельство с правоустанавливающими документами

Это тот пакет документов, которыми подтверждается факт перехода права собственности на жилье его текущему собственнику.

Обязательно необходимо брать во внимание дату выдачи свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права. Если имеет место получение дубликатов стоит насторожиться, поскольку это может свидетельствовать о факте мошенничества. Если лицо недавно получило право собственности и сразу же желает продать квартиру, также следует быть внимательным. Ведь если объект достаточно ликвидный, его собственник редко сразу захочет от него избавится.

Следует также досконально изучить документы-правооснования:

1. Правильно ли они оформлены.
2. Если право было установлено в судебном порядке, то имеет ли законную силу соответствующее судебное решение.
3. Нет ли факта их оспаривания.

В случае возникновения права собственности на основании договора дарения, или в порядке наследования, нужно в обязательном порядке выяснить кем продавец приходится лицу, которое подарило или оставило данный объект в наследство, состоят ли они в родственных отношениях. В противном случае следует поинтересоваться о причинах продажи квартиры, так как возможно оспаривание прав, связанное с длительными судебными разбирательствами.

Как бы там ни было, у продавца нужно обязательно узнать, находился ли он в браке при получении прав на данное имущество. Нужно выяснить, когда правоотношения были начаты, так как дата принятия судебного решения или выдачи свидетельства – это не то же самое, что и момент получения прав. Если на момент покупки имел место брак, то жилье будет иметь статус совместной собственности, а значит продажа не может быть совершена без согласия другого супруга, заверенного в нотариальном порядке. Наличие этого документа должно быть в любом случае, несмотря на то, кто является собственником квартиры – оба супруга или только один из них.

Документы от госорганов

Государственные органы предоставляют следующие документы:

• Техпаспорт с экспликацией. Следует знать проводились ли перепланировки и переустройства.
• Выписка с ЕГРП на квартиру, выданная не раньше, чем за пять дней. В течении этого достаточно короткого срока данные о правах могут быть изменены, также есть вероятность регистрации определенных сделок, к примеру, залоговых.
• Выписка с домовой книги и лицевого счета.
  Нужно удостовериться в том, что количество зарегистрированных лиц совпадает с количеством собственников. Лучше всего, чтобы перед оформлением сделки все зарегистрированные здесь лица были сняты с учета. Следует помнить, что лица, которые не являются собственниками, но зарегистрированы в этой квартире, могут обладать правом на проживание даже после ее продажи. Например, если лицо не было субъектом приватизации, у него остается законное право на пожизненное бессрочное использование данного жилья. Кроме того, такое право остается и за теми лицами, которые не являлись участниками процедуры приватизации, однако оказались снятыми с учета вследствие лишения свободы по судебному приговору, призыва на службу в вооруженные силы.
  Следует также проявлять предельную осторожность, если есть несовершеннолетние лица, зарегистрированные по постоянному месту жительства. Дело в том, что для продажи квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, не нужно получать разрешение в органах опеки, но в дальнейшем может оказаться так, что этому ребенку попросту не осталось где жить, в результате чего выписать его будет затруднительно.
• Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов. Это не обязательный документ, но все же о нем не рекомендуется забывать, поскольку коммунальные долги подсчитываются по нарастающему принципу, и при смене собственника, его деньги могут быть зачисленными в счет уплаты данных долгов, или могут возникнуть разного рода претензии, которые будут мешать нормальному использованию квартиры. Это не самая тяжелая проблема, ее можно вовремя исправить, однако намного лучше будет, если она будет решена еще перед заключением договора.

Документы, которыми должен обладать продавец

• Паспорт. Покупателю рекомендуется оставить себе его копию.
• Доверенность, выданная собственником жилья. В случае совершения сделки на основании доверенности, необходимо проследить, чтобы в ней были предусмотрены нужные для этого полномочия. Она должна давать продавцу право заключать такую сделку, получать материальные ценности. Доверенность должна также иметь безотзывный характер.
• Согласие другого супруга на совершение сделки, заверенное в нотариальном порядке. Заменить данный документ может свидетельство, подтверждающее расторжение брака, а также заявление о том, что нет иных лиц, которые обладают правами на данную квартиру.
• Справка с наркологического/психоневрологического медучреждения на хозяина жилья. Эти документы зачастую никто не требует, но они тоже являются очень важными. Нередко даже специалист не сможет распознать человека, имеющего волевой порок, а если для оформления сделки используется доверенность, то риски значительно повышаются.